本不想购买房子，因为有中国银行鼓励按揭政策，可以买100万的房子。到今天，房地产按揭政策对北京房地产市场需求的影响，已经小多了。
到了这个点上，有人说有泡沫，有人说没有泡沫，潘认为在中国没有完全市场化情况下，还得有一项政策，这项政策要配合4年的时间，富力这１４７万平方米就能够消化得了。如果是这个政策不配套，成jiāo量大幅度往下跌，就是持平也有好多房地产公司破产。这项政策是什么政策呢？就是二手房政策，真正把二手房市场建立起来。
北京的存量房是2亿平方米，如果把这2亿平方米的房子投入到市场里，有好多今天住50平方米，只有20万存款的人，从来不想着购买房子，因为有了二手房市场，他的二手房是在西边，人在东边上班，可以马上转让出去，二手房转让的钱，和口袋里面的存款可以在东边买上一个面积更大的房子，可能就成为富力的客户。如果北京２亿平方米存量，每年是10%进入二手房市场，意味着有2000万平方米的数量，非常大。
最后，潘石屹断言，二手房市场和jiāo易配套场所迟迟不建立，是因为北京房地产已经发展到一个平稳点上。跟在座的房地产商的贪婪、预期来比，它会出现泡沫。
对于张宝全，人们感兴趣的多是一些项目本身及周边市场相关的问题。张宝全认为，从CBD总的状况来看，是泛CBD包围CBD。在三环沿线供应量非常大，竞争态势应非常明显，随着市场的成熟，北京在建房过程当中，无论从资源环境、、实际水平、材料，同质化迅速到来，竞争核心还是xìng价比。产品之间针对的人群有所不同，SOHO、富力城和他的“苹果”都有所差异。从户型面积上也有所不同，每一家可能都会在自己长处上做文章。
还有人问张总，又做经典花园，又做经济适用房，又做一个黑乎乎的空间蒙太奇，到底擅长做什么，品牌是什么？张觉得自己的品牌是xìng价比，这是其在市场生存和发展中最重要的一点，其实，这一点也是我们所有发展商所共同关注的。
张宝全认为，游戏时代已经基本结束了，剩下就是一个很真实的市场，一个很真实的消费群，所面对的也必须是很真实的产品和真实的发展商。
张宝全还认为富力城在这方面有一定的优势。富力的开发方式，就是集团作战，基本把开发、建设、装饰，甚至于把设计和监理都归在里面，在北京像这样很好。
他还进一步总结，地产市场的发展，或者说深化、成熟，它的重要标志就是分工越来越细。针对市场初期，市场环境不是很好，利润的保障最关键就在于把时间成本和集成成本做了非常有效的降低。这种有效的降低给发展商带来的结果就是xìng价比提升。
大家后来讨论到期房和现房问题。曾伟重点谈了谈到底是买期房好，还是买现房好，他认为从香港和南方来说，主要以现房为好，而北方以期房为好。
他认为，爱期房与爱现房一样难。简单来说，作为期房第一个好处是价格比较低，发展商低价入市，留了一个比较大的空间。第二，期房选择余地比较大。然而，期房的问题同样突出。如今是一个信息时代，速度是神，时间是鬼。每天随着科技进步，都有新产品出来，房子从征地到推出最快要两年时间，正常要3年时间，当时预定的产品待推出时很可能就过时了。期房只有品牌商能做。今天的香港的地产商五大品牌占了市场的８０％，而中国房地产企业实际上是春秋战国，还没有形成三国演义，谁都没有形成一个品牌效应。品牌就是信息的保证。在没有形成的时候，老百姓投诉发展商比较多。一个是质量问题，第二个就是延期jiāo货。买期房面临很大的风险。而
一个文人的地产江湖 第三部分 “海南五兄弟”与“富力新论坛”（4）
买现房，第一，价格肯定会上去，发展商财务成本也好，市场预期的利润也好，肯定不属于购房者，是属于其他人或者是发展商的。第二，选择的余地很小。
在这种情况下各方如何应对市场，曾伟还是赞成期房。他认为期房对于加快资金流转速度，对整个房地产业有好处，但是怎样用期房的价格，或者期房的优势来规避现房的风险，最主要的就是入住。曾总他们采用入住购楼，“买的没有卖的精”，不管你找多少律师来，最后肯定开发商站在有利的位置上。
买楼都不愿意打官司，推出入住供楼是一把双刃剑，发展商背负很大的责任和压力。但这样可以加快购房人决策，提高成jiāo率。
潘石屹比较幽默，在论坛上也不忘调侃一下张宝全。他半开玩笑地说，“张总花两百万征集社区的案名，最后起了一个‘苹果’的名字，搞不懂张总为什么说我的主要竞争对手是富力。苹果只有北方产，在广州这边不产苹果，所以起‘苹果’案名才主要是针对富力的。”
张宝全辟谣，说这次征名，确实影响比较大，参加的人太多，有人把电话给摔了，觉得叫苹果很土，让他想起来苹果园。但是广告的全文中，第一段讲天堂亚当和夏娃的故事。第二段讲的是树上和树下的智慧，有一个苹果掉在牛顿的脑袋上，他发现了地球的引力。第三段是不动声色的浪漫，对目标人群的隐喻，中国现在很矛盾的，多种价值观并存，生意人上午可能是小资，晚上就是小市民了。第四段是生长在ＣＢＤ的苹果。第五段标题是觉悟人群的价值观。
花这么大的动作，取这么一个简单的名字，他个人觉得是非常满意。在中国哲学里面讲的很清楚，越是简单的东西实际上越难。“苹果”看起来很简单，但是显然人们不是从物质的层面看待它，比如说西方人看待它，为什么叫苹果牛仔裤，是从*角度看的，觉得苹果长得像屁股，所以卖牛仔裤的时候为了强调*，所以叫“苹果牌”。
宝全还讲道，10年以后也许公司会改名，但是苹果社区不会改，因为这个名字很简单，也很普通，任何人都可以接受，而且有助于形成这个小区所独有的文化。这也是他们xìng能价格比的一部分，宝全认为做项目除了物质层面以外，文化也是同行们要关注的一点。
我当时接茬说，潘总的意思是张总这个苹果送给富力吃，和富力进行竞争。现在是信息社会，广东虽然不产苹果，但是既然人已经到了北京，所以会认为北方的苹果很好。
记者拿我们三人进行比较，推到ＣＢＤ三国演义的这种境地，这个问话比较dú。但是也说明了一个问题，在东三环和东四环之间确实项目很多，开车走一圈到处都是工地。但是有一点，潘总的建外SOHO已经卖了20亿了，这块市场已经消化很多，张总的目标人群和我们是不一样的，产品也是不一样的。最终，我想我们的房子都能卖出去。
张宝全认为富力和苹果在这个地区是强有力的竞争对手，这是事实。品牌也好，xìng价比也好，富力公司跟他们确实有一定的相似。另外，从规划角度来看，产品定位应该也有一定的相似。这么大一个社区，完全不发生共融，或者不针对主流群体是不可能的。越是这样，我们越要认真对待。富力跟苹果发生竞争是一件好事情，它可以推动房地产市场快速往前走，也只有竞争才能使好房子越来越多，xìng价比高，才会卖得快。
一个文人的地产江湖 第三部分 “海南五兄弟”与“富力新论坛”（5）
竞争是一个客观的事实，发展商不能回避。尤其是卖大盘的，面对的人群是主流人群，画一小块不现实。如果盘很小，搞得很另类，在社会阶层当中，可以发展觉悟类人群。
很多人已经习惯拿富力城和苹果来比较，他们还认为在这条街上会唱两台非常好的戏。
有记者放言，北京房地产出现个人的魅力和个人的时代应该到来了，从南德集团出来的人太厉害了。很明显，这话指向的是冯仑，是让冯仑说话。
冯仑作答，语言的力量是非常强大的，怎么讲就会有什么东西。他说他在南德集团待过两年，唯一秘诀就是学好才能活下去，受用一生。通过看到很多人和事，包括遇到一些挫折，印象最深就是做企业得务实，另外得学好。
冯仑还说他觉得南派、北派没有什么差别。为什么呢？所有的生意人是全世界跑的。世界上有两种人发疯一样跑，第一种是为精神，传教士。第二种是为物质，商人，犄角旮旯到处都有。比如珠江在北京做事，也在广东做事，万科在全国都做。所以地域文化在万科内部并不特别被研究，他们更相信共同的东西。按照一个共同的东西规划，做产品和销售，也很成功。
有人问了我南派开发商和北派开发商在经营理念上有什么不同？我认为，南北开发商实际上是一回事。如果有不同的话，大概有两点：第一是区域不同，第二是观念不同。过去在南方做项目，楼体、间距、采光、通风、外立面，跟北京设计规范、施工规范不一样，可能是区域所造成的。到北京以后，一定把南方和北方结合起来做，才有生命力。
论坛活动一经报道获得了很高的关注度。外界还把这次论坛叫做“海南五兄弟论道”。
后来我把“富力新论坛”办成了我们的一个品牌活动，并经常xìng地举办下去。
第二次论坛是2003年3月，我们的售楼中心建起来了，我们的房子开始正常销售。我们邀请舒乙、陈忠实、周国平、刘恒、周明等著名作家举办了第二次论坛，主要是从文化层面探讨房地产的发展趋势。记得后来还出了个chā曲，《北京晚报》用大幅跨版对此次活动作了详细报道，本拟题目是“儒商谈地产文化”，可能是校对时出了问题，大标题的“儒商”误写成了“懦商”，后来晚报还为此专门致歉。
第三次论坛是2003年6月13日，我们的房子已经进入封顶期。我们邀请了几位有代表xìng的业主举办了论坛，让大家给我们提提意见，当时来的人有王、张羽冲、林海、方元、郑国臣，他们提出了许多问题，我们基本上当场就给出了答案，有些问题我们已经jiāo到相关部门落实。
第四次论坛是2003年6月20日，我们邀请了北京电视台、北京晚报、晨报、信报、京华时报、安家杂志、新地产杂志等几十家媒体的著名地产记者，大家探讨的话题非常广泛，同时也为富力城出了许多好的点子。
第五次论坛是2003年6月27日，我们举办了专家论坛。这时非典刚过去，人们的生活又回到正常轨道上。我们邀请了北京市城市规划设计研究院副院长马良伟，教授级高级建筑师、国家住宅与居住环境工程中心副总建筑师开彦，高级风景园林师、中国风景园林规划设计研究中心总工程师端木山，《北京规划建设》杂志副总编辑李洵，北京东易和广告艺术有限公司策划总监孙海威，当时讨论的问题是健康住宅的概念。
第六次论坛我们和《北京青年报广厦时代》联合举办了地产高层论坛。邀请了北京青年报副社长李世恒、首创集团董事长刘晓光、天鸿集团常务副总田占雄、华远集团董事长任志强、建外SOHO董事长潘石屹、金地北京公司董事长陈长春、蓝堡国际公寓副总经理姚军。这时国家新贷款政策刚出台，大家讨论得也非常热烈。
后来还有一次我们邀请了京城五大报刊的主编在一个寺庙里探讨地产新形势，还曾邀请SOHO中国董事长潘石屹、银信投资董事长张民耕、加拿大LVC国际投资集团总裁魏建军、北京世纪华侨城实业有限公司总经理丁新等地产大腕一起走进清华大学，与清华学子零距离接触，亲口揭开房地产业的诸多谜底。
其实我们举办“富力新论坛”最简单的一个目的就是希望大家能够更多地了解富力城。如果大家能在完全知情的情况下选择了富力城，这才说明富力城的房子是真正符合需求的。
在每次论坛上，我都会说两句话：一是希望大家畅所yù言，把问题提得尖锐些；二是大家不要只说富力城，要把思维扩大，说说其他楼盘，说说京城楼市。我这样做的目的就是希望富力城真正能成为北京楼市的品牌，我们追求的并不是暂时的销售业绩，而是长久的发展趋势，也就是品牌的延续力。
后来这个活动还被延续到了富力业务所达的其他城市，都取得了显著的效果。我认为这不仅是一种营销方法，更是一种企业文化和商业文化的表现，毕竟商业是需要以文化为载体进行沟通的，房地产尤其如此。
一个文人的地产江湖 第四部分 合纵有术友情无价（1）
战国时代有合纵连横，地产商家混战京城也出现过联手打天下的局面。2003年初潘石屹就曾和我合作进行了一场东区两大房地产项目建外SOHO和富力城联合招标，面向社会就建设和安装进行公开招标，总金额达到80亿元。这件事引起来很多媒体的争相报道，媒体上有关专家也给予了好评，他们认为这种公开招标将使成本降低和透明化，增强消费信心，并为业主省钱。
建外SOHO和富力城两个项目的总建筑面积超过210万平方米，招标的内容分别涉及建材、装修材料以及家电等近百种行业，招标总金额达到80亿元。其中建外SOHO建筑面积70万平方米，招标金额为35亿元人民币，富力城139万平方米，招标金额为45亿元人民币。
很多人评价说这一举动将对整个行业和市场带来一定的影响。毕竟产品的成本最终要摊给消费者，因此每省一分钱实际上是为业主省的。而且，招标等于将住宅产品的成本公之于众。拿富力城来说，我希望消费者算出成本，比照销售价格，就会理xìng地购买。潘石屹也多次向媒体表示，
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