体结构穹顶式建筑，周围是一个开放式的广场，广场内还配备喷泉水池、园林绿地。“彩蛋”前端采用透明设计，主体外观加入了丰富的前卫色彩元素，看起来就是一个色彩斑斓的巨蛋，所以很多人都不约而同地把这座建筑叫作“彩蛋”。这个“彩蛋”实则是北京富力城的销售中心，2003年3月正式投入使用。其彩色椭圆形球体结构的设计曾在北京赚足了“眼球”，成为北京双井地区的乃至东三环线上的一大标志xìng建筑。
很多人不知道，这个“彩蛋”的创意原本出自张力张老板之手。那是在一次深夜召开的方案讨论会上，当大家对富力城售楼处的方案莫衷一是的时候，张老板抛出了这个“彩蛋”创意，随即得到大家一致认可。虽然我不是建筑学出身，但是，还是被这个独特而大胆的创意所折服。“彩蛋”的创意确实不同凡响，每当我们开车经过东三环边时，目光总是被那镶嵌在水中的“彩蛋”所吸引。
由这个蛋，我想到了一个广告的策划。我们把“东三环下了一个蛋”作为北京富力城亮相的主题，在各大媒体以此为题进行广告宣传，这种极具亲和力的主题形式迅速拉近了富力城与市民之间的距离，很快就吸引了大家的眼球，甚至有很多人慕名而来就为了看“彩蛋”。
“彩蛋”成为了富力城的一段经典，也成为了这座城市的一个记忆符号，以至于几年后“彩蛋”完成历史使命拆除时还成了一条社会新闻见诸报端。
一个文人的地产江湖 第三部分 东三环下了一个“蛋”（2）
这个倒映在一片水色中的“彩蛋”售楼处确实给我们带来了好运。项目刚开始销售，有些消费者经常记不得我们的案名，但是他们会记得就是有那个“彩蛋”售楼处的项目卖得好。后来，这个“彩蛋”创意被沿用到富力地产的其他项目，如北京富力桃园、富力又一城、天津富力城、西安富力城、太原富力城等，“彩蛋”已经成为富力品牌的又一个标志，同时被演绎为“富力多彩生活”的象征。
“彩蛋”不仅在外形上独树一帜，在内部结构上也可以合理利用空间，上层为售楼接待大厅，楼下辟为样板间空间。项目若售罄，彩蛋售楼主体为钢结构，可以立即分解，运到下一个在售项目作为售楼部，只花费很少的运费和安装费用，避免了重复建设带来的浪费。在这一点上也可以看出富力当家人的精打细算，目光长远。
从此这个“彩蛋”在很长一段时间里成了我的前沿阵地。我需要通过自己的努力让大家对富力城更加认可，让更多的人来到“彩蛋”里，挑选自己中意的房子，实现自己的安居梦。
我也希望我们的这个项目能够在这个“蛋”里实现热销，孕育出新的成功。
销售在即，定价成了当务之急。一般楼盘的定价采用4种方法：一是成本法：把楼盘的各项成本累计，再加上预期的利润额度，形成售价；二是比较法：与周边在销的竞争对手进行比较，并参考相类似的产品的价格情况制定售价；三是需求法：不考虑自己的成本，市场能接受什么价格，就卖什么价格；四是综合法：把前3种方法综合起来，进行统筹考虑制定。
当初富力城单价定价为7000元左右，而周边项目售价才四五千。之所以敢定这么高，与产品定位有很大关系。首先，从当时的区域发展看，富力城属于CBD区域，与CBD核心区域隔通惠河相望。但因北京南城发展长期不被重视，该地区原来又是老工业聚集区，所以其商业价值长期被人忽视，在开发上有一定的发挥空间；其二，北京南城的地产项目中塔楼的比例很高，这个特征在两广沿线特别是广安门一带尤其显著，第一期开盘的楼盘中大多是塔板结合的，二期、三期都是以板楼为主的，板楼在当时具备一定的竞争优势。其三，广渠门区域由于毗邻东三环ＣＢＤ辐shè区，同时也在崇文商圈的辐shè范围内，是极具发展前景的热点区域。同时，富力城项目当时是精装修项目，在绝大多数开发商供应的都是毛坯房的时候该项目确实属于比较高端的项目。其四，富力城完整的社区、齐全的配套与高绿化等综合优势也是周边项目难以匹敌的。以往南城的楼盘普遍重视楼盘居室品质，而在公建设施上投入不够。富力城建筑面积达到140万平方米，这种百万平方米的大社区对周边项目将有很大的影响，其中一期30万平方米，住宅部分23万平方米，约2000户左右。主力户型在90100平方米，后期的户型可能要大一些，但对总价的控制较为严格。总体容积率在27左右，住宅部分在25左右；小区的绿化率比较高，整个社区配有16万平方米的园林，同时小区还配有会所、小学、幼儿园、大型超市、沿街底商等公建，从室内精装修，到颇具南派风味的园林，再到优秀会所设置、齐全的物业类别，决定这一项目每平方米7000元左右的开盘售价不仅不高，现在看来确实是比较低了。
富力地产各项目的定价策略一般都是“低开高走，小步快跑”。开盘价格低于成本价，但是随着项目的销售，慢慢提价，每次提价的周期合理，价格幅度也在消费者可以接受的范畴之中。股市中追涨杀跌，房地产销售也一样，如果你开盘卖房不涨反跌，那已经购买的消费者就有了损失。我们富力要达到的目标是和消费者实现共赢，即使你是最后一个购买该项目的业主，你的资产也会有预期升值的空间。现在北京富力城二手房的价格达到多少，大家看看就知道了。
有的销售员对我说，在富力打工几年还没有买一套公司的房子赚的多呢。是啊，房子是固定资产，具有特殊的定价策略和商品属xìng，老百姓虽然住房不是拿来投资，但是看着自己购买的物业价值增长了，心里也是一件非常高兴的事情。不是吗？我敢说，北京富力城的业主不管是一期还是四期，都和我们富力实现了共赢。我们销售的不仅是住宅，还有新的物业管理模式、舒适的环境、新的生活方式，也就是我们的附加值高。
我希望通过我们不懈的努力用项目品质和文化附加值来不断支撑和提升项目的价值，让这个“彩蛋”孕育出更多的价值，让富力的品牌在此如凤凰涅磐般不断升华。
一个文人的地产江湖 第三部分 “海南五兄弟”与“富力新论坛”（1）
房地产市场的促销手段一直是层出不穷，花样翻新，到如今大家都已司空见惯，而在2002、2003年之际很多人还觉得新鲜。那时为楼盘注入文化内涵的各类公关活动在北京地产圈开始盛行，很多楼盘搞起了“艺术节”，还有面向客户的“运动会”，也有很多歌舞升平的文艺晚会；有的费些心思搞什么“艺术品茗会”、“烛光晚会”、“热带风情水果节”，还有风靡一时的人体彩绘。为了吸引有能力买单的潜在消费者，还有些楼盘和一些奢侈品联合搞活动，诸如“宝马奔驰车主联谊会”等，社会资源随楼市的繁荣而互动，在一定程度上也为房地产营销提供了新的途径。
富力进北京还不久，很多人对富力还一无所知，所以推广活动是必不可少的。结合富力的品牌形象及富力城的产品定位，我想我们的起点应该高些，仅靠一般xìng的市场推广是不够的，我们的活动层次要高，社会关注度才能大。从富力32亿拿地开始，富力就开始成为一个热点话题。为了让热度延续，或者说让热点更热，我萌生了“请各路英雄聚富力，纵论地产风云”的念头。
武侠中有华山论剑，各路英豪集聚一堂，论剑比武，共商武林大事，是为武林盛会。我进入富力不久就想，何不把地产圈里这些大腕们请来，也论一论，一则聚敛人气，二来为富力城的发展把脉、献策。而且，我感觉到在发展商、业主和社会之间需要一个jiāo流的平台，大家需要这么一个平台，能够在这个平台上各抒己见，也可以争论。房子属于大宗商品，寄托着人们的许多情结，居住的舒适度应当是发展商追求的方向，但具体表现在细节上就需要融合业主、专家、同行等各方面的意见。我于是就想搞一个论坛，目的就在于促进项目推广的同时弘扬城市居住文化、探索城市居住文明发展的新方向。
有此动议之后我就付诸实施。活动被我命名为“富力新论坛”，并手书了一匾，在历次的活动中悬挂。2002年11月活动得以启动。我们邀请了冯仑、潘石屹、张宝全、曾伟，共同探讨北京未来楼市发展的趋势、地产品牌的塑造等问题。
我们特意将首次亮相的地点选在了颇有历史韵味的乐家四合院内，几位老总身着唐装，指点楼市，谈笑风生。
主持人称，把几位老总请来，讲一讲房地产cāo作，为富力城项目号号脉。
潘石屹说，富力给我们每人发了一件衣服，让我们来讲讲……
其实“富力新论坛”这种形式只是项目推广方案里面的一项工作。一个房地产项目从买地、设计、推出、卖房子到把钱收回来，有一个重要的推广方案，方案有一条大的主线，富力新论坛只是这个大纲里面活动的一项。但活动本身旨在弘扬城市居住文化、探索城市居住文明，一系列专题活动将陆续邀请业内外知名人士，以中国楼市风云和北京楼市文化为背景，对每次论坛提出的主题做较深层次的探讨，致力于打造北京楼市文化的先锋阵地。这将是一个全新的楼市研究阵地：没有权威，只有实践；没有武断，只有探讨。
第一次探讨的话题有以下4个方面：１北京地产市场明年的发展形势；２地产开发与品牌文化塑造有无必然联系；３土地拍卖对地产开发的利弊影响；４ＣＢＤ与泛ＣＢＤ住宅发展趋势。
一个文人的地产江湖 第三部分 “海南五兄弟”与“富力新论坛”（2）
我一向热衷企业的文化建设和品牌打造，这也算是我进入富力以后的文化首役吧。在11月30日这样一个暖阳的日子，邀请SOHO中国有限公司联席董事长潘石屹、万通集团董事局主席冯仑、今典集团董事长张宝全、北京世纪朝阳房地产开发有限公司董事长曾伟，一起开讲。
由于这5个人都在海南工作过，冯和潘在海南万通，曾伟曾和我同在海南省人民政府办公厅第一秘书处共事，张宝全在海南船务，这次会面就媒体评论说，绝然不同于在各种官方和媒体组办的活动中“赶场子”，而是借“争鸣居住文化”的幌子，行“海南五兄弟”趁机叙旧之实。
在论坛中我介绍了富力城的一些基本情况，谈到地块时，我跟老潘开玩笑说，由于招投标的各项指标规定，容积率不可能提高。如果容积率提高的话，潘总早把这块地拿走了。拍这块地的时候，潘总志在必得。
大家对我从珠江到富力之后的感受也很关心。我认为珠江和富力最大的区别，主要在于分层次管理上不太一样。珠江内部管理是项目公司制，每一个项目成立一个项目公司，上面成立一个投资委员会，投资委员会下设4个中心：财务中心、规划工程中心、销售推广中心、物资供应中心，管得比较细，用人成本上可能稍微高一点。富力是中央集权，不管几个项目，比如工程部、销售策划部各个职能部门直接管到底。
在论坛上我们没有做一些固定题目的讨论，大家思维都比较开放，但也常常会妙语连珠，迸出些思想火花。
“万科是培养经理人的企业，万通是培养老板的企业。”冯仑称，这句话像天上掉下来流星雨。
万通在北京地产界出了好几位有名气的老板，企业界的员工都出去当老板了。这是万通的管理体制刻意营造的企业文化吗？既然大家关心，冯主席即席作了解答：万通造就老板的原因有三种可能：企业制度不好人跑了；给员工提供了太大的空间；老板老谋深算蓄意安排。至于哪种更靠谱，他也未给出定论。
随后比较有发言权的潘石屹笑言，万通最早的根源跟企业文化有关系，岁数比较大的冯仑在6个人里面是天然的领袖，他跟着冯主席前一两年时间在后面拎包。赚钱不赚钱基本上不要紧，走不走好中国知识青年报国道路是大问题。
这一话题还引出了冯仑的一套人事哲学：外面诱惑多的时候，人出去容易见到钱；如果外面没有诱惑，市场填满了空档，必须排队才有成果，心就定了，出去排队还不如在这儿排队。在中国市场转型时，有很多企业员工陆陆续续出去折腾，这是市场经济天然的选择。中国10年前没有专门的MBA教育，国有企业10年前不研究生意，洋人企业、土人的民营企业变成自学MBA的课堂，学完了以后就出去折腾。根子都是改革开放，长出来的杈子都是企业，杈子在一起是偶然xìng，分开是必然xìng。
论坛上有记者提出城市规划的话题。老潘说打小就做过总规划师的梦。他建议二环里面干脆别建住宅了，越到中心拆迁的密度也很大，成本就很高，离中南海和故宫又很近，整个高度是有一个限制，学者和专家认为破坏古都风貌。潘的想法是二环内按照现有的水平停下来，在周围区域之间开发，防止一个城市机体病变。城市规划非常人为，如果有一个很强的意志建一个什么东西，这个意志越强，对城市带来的越是灾难。
一个文人的地产江湖 第三部分 “海南五兄弟”与“富力新论坛”（3）
潘石屹在1998年跟一个记者发生了一次激烈的辩论，说1998年房地产市场有好日子，至少还有４年，结果记者死活不相信。结果北京房地产市场确实繁华了４年时间。当时，潘的根据是1997年底中央银行出了一个鼓励房地产按揭贷款的信贷政策，把整个需求量放大了。原来有20万
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