京的情况。而且如果拿到了地，开发商也只能做价格昂贵的高档次公寓。
实际上当天的投标会上只有4家公司投标。来自深圳的商地置业公司报价总额325亿多元，为所有公司出价最高者；号称“志在必得”的广州富力公司出价315亿元；而北京的两家公司出价都比较低，华润置地与潘石屹新成立的SOHO中国出价分别为275亿、286亿元。
稍后，政府还将组成由有关部门、专家等共21人的评标委员会评标，中标仍有悬念。
有人说，在广东的历史词典中，也许没有一个词能够与“北伐”的地位相经。人们也喜欢用“北伐”来形容广东等南方房地产巨头大举进军北京房地产的势头。当时因为珠江系的市场表现非常突出，在人们心目中已经成为了这次“北伐”运动中的先锋，而且扩张速度也是有目共睹，珠江在北京的项目用地总面积和总开发面积都一度成为北京房地产界之首。
综观那两年北京地产市场，也确实有不少南方开发商表现得非常出色，很多北京本地房地产公司都感觉到了压力。对于这次的地王地块，大家也有点态度复杂，既想吃到又怕烫手，所以我当时预见到这个地王会很有可能会是一个愣头青的外来户。果不其然，地王桂冠花落富力，这家来自广州的外来户，初来乍到就以3158亿元人民币一举中的，惊得北京业内人士不胜唏嘘。
在投标过程中，还有一段chā曲。2月28日下午2点是封标时间。上午9点，富力的老板之一张力给下面的工作人员定的投标标底是29亿元。听说又有几家公司要投标，张力就加了1个亿。上午11点多，潘石屹到现场转了一圈，并未投标，走了。张力获悉，赶紧给在现场的副总吕劲打电话，让他把标底改回29亿，但吕劲说来不及了（标底一改，其他数字也跟着要改）。张力一拍脑袋，决定将标书中100％负责拆迁，改为负责20％的拆迁。哪里想到，12点多的时候，潘石屹又过来了，在截止之前投下标书。但下午开标，富力却是最好的，后来张力常常提到此事，“我们标底是30亿，但其他几家都是100％负责拆迁，我们只负责20％，老潘一来一走，给我们省了1亿多。”
即使这样，北京的地产大佬几乎没有人相信富力城能赚到钱。虽然此地块地处北京市东三环内，距离北京最繁华高档的CBD中央商务区很近，地段位置优越，但当时在这个区域中，可谓住宅项目林立。如已经销售的“后现代城”和“金港国际”，以及正在快马加鞭上市的“苹果社区”等，众多项目短兵相接，商战已是箭在弦上。多数人等着看这个外来户的笑话，大佬们还替富力算了一笔帐。
一个文人的地产江湖 第三部分 来势汹汹的“华南虎”（3）
其中任志强按地上建筑115万平方米进行了简单测算。他按自己的经验，一般房地产住宅开发项目的城市规划要求必须有15%的配套（包括教育、幼儿园、商业、社区配套等），这就意味着115万平方米中，可销售面积只有85%，即可销售面积为115万平方米×85%=97万平方米。这样可销售部分的土地价就为315889亿元÷97万平方米=3256元/平方米。此外，这个地区其他费用分别为：大市政费约在500元/平方米（包括道路、站点）；小市政费约300元/平方米（包括环境、绿化、站点）；建安成本约2200元/平方米（包括分摊不可销售面积的建安费用）；平均资金成本利息约230元/平方米（如自有资金充足可减少）；各种税费约450元/平方米；销售成本和管理成本约为385元/平方米；此外，还要涉及公用设施成本可能提高、门窗或外立面的特殊装修，勘察、设计、地下基础处理、不可预见费等，成本约在7300元至7700元/平方米之间。
任志强认为，“这样的房屋成本，加上利润，销售时房价一般就得在8000元/平方米左右。但房价并不是简单由成本决定的，而是由市场需求决定的。但很显然，8000元/平方米将是一个不低的价格。”
潘石屹也曾向媒体透露，如果他拿到这块地，可能会考虑两种cāo作策略，而这两种策略将带来不同的房价。
第一种：大众化住宅。地上建筑面积115万平方米的土地价格应该是315889亿元÷115万平方米=2746元/平方米。根据现代城的经验，这个地区的大市政配套费应在500元/平方米。根据现行的分摊办法，建100平方米的房子，可销售面积为93平方米，也就是说，房子的可销售率为93%，那么，这块土地每平方米的土地成本为：土地成本=（2746元/平方米+500元/平方米）÷93%=3490元/平方米；按现代城的运作经验，包括管理成本、营销成本、小市政费用、设备、建安成本等在内的费用，标准稍微低一点，塔楼的建安费用一般为2500元/平方米。
这样，假设最后销售的房价为7500元/平方米，那么：营业税一般为销售额的5%，即7500元/平方米×5%=375元/平方米；所得税按惯常的算法为假设的营业额的20%再乘以33%=7500元/平方米×20%×33%=495元/平方米；土地增值税按营业额的2%jiāo=7500元/平方米×2%=150元/平方米；这样，房价的成本价=3490元/平方米+2500元/平方米+375元/平方米+495元/平方米+150元/平方米=7010元/平方米；7010元/平方米的成本价与假定的销售价格7500元/平方米差490元/平方米，也就是说，如果最后房子卖到7500元/平方米，那开发商就能每平方米净挣490元，净利润率=490元/平方米÷7500元/平方米=65%。
第二种：高档住宅。按现代城的运作经验，如果在这里建高档住宅，每平方米的建安成本再增加700元就差不多，即建安费用为3200元/平方米。这样，假设最后销售价格在8500元/平方米，那么，营业税一般为销售额的5%，即8500元/平方米×5%=425元/平方米；所得税按惯常的算法为假设的营业额的20%再乘以33%=8500元/平方米×20%×33%=561元/平方米；土地增值税按营业额的2%jiāo=8500元/平方米×2%=170元/平方米。这样，房价的成本价=3490元/平方米+3200元/平方米+425元/平方米+561元/平方米+170元/平方米=7846元/平方米；7846元/平方米的成本价与假定的销售价格8500元/平方米差约650元/平方米，也就是说，如果最后房子卖到8500元/平方米，那开发商就能每平方米净挣约650元，净利润率=650元/平方米÷8500元/平方米=76%
一个文人的地产江湖 第三部分 来势汹汹的“华南虎”（4）
同时，潘石屹明确，“第一种价格只能是毛坯房，第二种售价能做到厨卫精装修。潘石屹把所得税和土地增值税计算在房价中的算法值得质疑，有一种意见认为这两项成本不应该加在房价当中，而应由开发商承担。
算的人还很多，各有各的方法，但多数都是认为这块地成本高不好做。这个富力怎么就那么有胆呢？
其实当时在北京名不见经传的富力，在广州已经算是出类拔萃了。
20世纪90年代初，富力开始正式涉足房地产开发业。良好的销售及收益让富力的两个老板看到了未来的发展方向。随后的1995年完成了富力新居项目，其热烈的市场反应更坚定了公司今后的发展方向：搬迁老城工厂，建设宜居社区。广州市中山八路富力广场项目是富力地产发展史上的转折点，它不但奠定了富力地产在广州的地位，还创造了地产开发史上最快的征地、建设、销售纪录。
1998年富力地产进入了迅猛发展的快车道，一年内动工了盈泽苑、富力半岛花园、富力环市西苑三个楼盘。2000年2001年一举开发了天朗明居、富力千禧花园、富力阳光美居、顺意花园等多个楼盘。这一系列楼盘的开发成功，使富力连续3年成为广州市房地产销售冠军，为富力迈向新的高峰奠定了坚实的基础。
直至此时，富力的开发范围仍然局限于广州市，虽然年销售额达到数十亿元。但是，富力却开始未雨绸缪。随着老城区的不断开发建设，旧厂房资源日益减少，市场形势也渐趋饱和。眼看着老城区中能拆的、能重建的地块越来越少，富力地产所担负的“老城改造”的社会使命也即将随之进入尾声。此时，发展势头正旺的富力地产，适时地选择了向广州外围、老城外边寻找“生地”的战略转移。
2001年，富力的两个老板感觉到整个广州市对房地产的宏观调控控制比较严，土地投放量很少。同时也预感到未来几年，广州市政府只会收紧土地投放量。在这种宏观形势下，李思廉和张力决定富力要走出广州。
2001年9月、10月大部分时间，张力是在长三角的南京、杭州、上海3个城市找地，那几个城市当时房价很低。当时张力判断那些地区房价可能会涨30％40％，但事实上没想到涨了100％多。但上海土地招标市场的cāo作情况，让富力空手而返。后来富力在南京、杭州拿地也相对谨慎和保守。在华东地区拿不到地，张力一行人这才直奔北京。
据张力后来回忆，1993年时，广州大概有1900多家房地产公司。而到了今天，还能活跃在房地产市场的就剩下二三十家，其中真正搞得好的也只有8到10家。这些地产企业，几乎控制了广州房地产市场70％80％的销售量。“就像跑马拉松，越跑人越少。”
从此，京城地产圈里又跑来了一个脚力看起来不错的选手，也许，还是一匹黑马。
这是北京有史以来最大一块公开招标的商业地块，总占地面积4878公顷，系自国有土地公开招标以来，在全国范围内招标额度最大、招标影响也最大的一个地块，是北京国有土地成功招标的一个典范。作为第一个土地挂牌出让的项目，北京市政府对此加以了相当程度的关注。广渠门外东五厂地块这一次招标成功，意味着北京房地产土地一级市场正在走向规范、走向市场。
富力拿到这块地后，一次朱孟依问我，你看富力拍走的这块地如何，我说，可能贵了点吧，他表情怪异地摇了摇头，似乎有些话在喉没说出来，但我感觉到，他还是有几分羡慕和无奈。
一个文人的地产江湖 第三部分 无奈的谢幕（1）
我本一个靠文字为生的报人，在混入地产圈，为珠江打拼出点局面之后，在很多人眼里，我“阔了”，被有些人称为“成功人士”，被一些媒体溢美为“儒商”。按说我已经不再是黄土高坡上那个身无分文、心忧天下的穷酸书生了，我应该是得意而快乐的，但我却从未有过这种感觉。甚至每每听到这些说辞的时候，内心里忍不住会有一种莫名的失落感。
生活是繁忙而又复杂的。琐碎而繁多的日常事务、开会、谈判、宴会……日子一天天过去了。每天早上醒来，阳光映上窗棂，生活的机器又以同样的速度紧张而有节奏地运行着。我时常感觉自己被卷入一股巨大的漩流中，力不从心，心不由己。作为一个商界人士，仿佛一个芭蕾舞演员，一边忍受着脚尖锥心的痛，一边还要做出最美的姿势取悦你的观众：客户。
只有一个地方能让我心灵平静。那就是：书斋。
从繁杂的事务中脱身出来，走入书斋，仿佛由火焰山进入了一个清凉世界，心中有种异样的平静。书籍在柜子中静静地陈列着，组成一个世界。这个世界纯粹关于心灵：雨果是热情的，鲁迅是严厉的，徐志摩是康桥上的云彩，雪莱是旷野的西风，黑格尔理智得像一块石头，康德却在平静中透着温情只有在这个世界我才是彻底自由的，彻底放松的。
本质上我是个文人。我可以从政，可以从商，可以做这样那样的工作，然而在骨子里，在心灵深处，我仍然是个文化人，其余的都只是我生存的方式，是我取得衣食的手段，而文化才是我最坚硬的底色。仿佛一株古松可以改造成盆景，可以移栽，然而也许只有在文学的山上我才能根深叶茂吧。
文学是我的根。
年纪轻轻时曾读过一个故事：马其顿的国王亚历山大去拜访哲学家第欧根尼时，这位犬儒学者正缩在一个木桶里。伟大的国王问他有何要求，得到的回答是：别挡住我的阳光。当时看了就过去了，现在想来，这不是关于文化的自信最经典的诠释吗？和文化的美比起来，物质和权力又算得了什么呢？
我在文化界生活了多年，在陕西省就开始作记者。后来到海南，仍然是做文字工作，最后我离开《海南日报》之后，担任新创办的《特区证券报》的总编辑。当时中国的证券市场刚刚起步，人们对于股票的了解比对UFO的了解多不了多少，作为中国第一张证券报，我们的工作都是在黑暗中摸索前进。由于一个偶然的失误，报纸刊登了一条失察的消息导致了股价的波动，而被牵扯进了有“新中国股市第一桩全国xìng诈骗案”之称的“苏三山”案中。
那是在1993年11月5日，我们报社收到了所谓“北海正大置业公司”发来的看起来很正规的传真件，称“到11月5日下午3时30分，北海正大置业公司已经持有25033万股江苏昆山三山公司股票……占该公司流通股的5006％”，正大置业公司“将按规定程序继续收购该公司的股票”。并宣称已同时电告中国证监会、深圳jiāo易所和苏三山公司。我们未曾想到这会是一起精心策划的骗局，随即在次日头版头条予以全文发表，造成苏三山股票从开盘的830元猛涨至收盘的1140元（当时尚未实行10％涨停板制度）。我们感觉到股价异动之后才意识到这里面可能会有问题，随即与深jiāo所联系，后将股票停牌。随后中国证监会介入。11月9日，中国证监会发言人发表谈话，称北海工商部门无“北海正大”企业登记纪录。11日
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